来源：苏维 发布时间：2017-09-14
汤某、刘某、马某、王某通过签订借款合同享有对彦海公司2.6亿元借款的债权，为担保借款合同履行，四人与彦海公司分别签订商品房预售合同并办理了备案登记。债权到期后，因彦海公司未偿还借款本息，双方经对账清算，重新签订商品房买卖合同，约定彦海公司将其名下房屋出售给四人，余下欠款转为已付购房款，剩余购房款待办理完产权登记后一次性支付。后彦海公司拒绝交付房屋，双方因房屋买卖合同上是否为借款合同的担保，是否有效产生纠纷，诉至法院。
二、律师分析
流押是指抵押人约定债务人到期不履行债务时，抵押财产归债权人所有，是债权人不能偿还债务时直接发生的物权变动。以签订买卖合同作为借贷合同的担保中，债权人的本意为收回本息而非房屋买卖，买卖合同仅为借贷合同的担保，履行买卖合同也并非债务人的真实意思表示，双方并无转移房屋所有权的本意。要区分流押、以买卖合同作为借贷合同担保及借款合同转化为买卖合同的情形。借款合同经双方当事人协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金转化为已付购房款并经对账清算的，是当事人意思表示的转化，并非上述两种情形，在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形时，该商品房买卖合同具有法律效力。本案中商品房买卖合同是在彦海公司未能偿还本息的情况下，经双方重新协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定，商品房买卖合同有效。
三、适用法律：
1、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条 抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
2、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。