关于商品房买卖合同纠纷的代理意见

代理意见

尊敬的独任审判员：

你院受理原告诉被告商品房买卖合同纠纷一案，**受原告原告的委托，做为其一审阶段的代理人，开庭前，我调取了相关证据，询问了当事人，现就结合庭审状况，发表地理意见如下：我们认为：原被告双方签订的购房意向书具备了商品房买卖合同的主要要件，就视为双方签订了商品房买卖合同，而被告被告在双方签署购房意向书后要求原告签订其提供的格式商品房预售合同实为单方对原有合同的修改，违反了先前购房意向书的约定，应当向原告双倍返还定金，并并赔偿原告为处理此事支出的全部费用。具体理由如下：

第一  原被告双方签订的购房意向书具备了商品房买卖合同的主要要件，就视为双方签订了商品房买卖合同。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定： 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。

而在本案中，原被告双方签订的购房意向书中队合同双方当事人的姓名名称住所、所购商铺的位置、面积、单价、总价和定金数额、付款方式等商品房买卖合同的主要条款作出了明确的约定，且原告和找合同的约定向被告支付了一万元的定金，双方签署购房意向书应当视为商品房卖买卖合同成立。

第二  被告在向原告销售其开发的商铺并签订购房意向书时并没有告知将限制该商铺的用途，而在双方签署购房意向书后要求原告签订其提供的格式商品房预售合同实为单方对原有合同的修改，违反了先前购房意向书的约定，是单方违约行为。

在被告工作人员向原告推介其开发的商铺并多次敦促原告签订购房意向书时，仅仅是不断地推介其开发商铺的地理位置、入住条件、入住人群、升值潜力等所谓的优质条件，对其在随后提供并要求原告的签订的格式化的商品房预售合同中14-2条款限制将来商铺用途的限制性条款只字未提，原告均不知情，也就是说：原告签订购房意向书并交纳一万元定金的行为是基于对购房意向书内容和被告工作人员推介时对该商铺内容陈述的理解和接受，定金对原被告双方的约束仅仅限于定金缴纳钱的条款，对定金缴纳后任何一方对合同的变更条款，定金没有约束力，不具有双倍返还的效力。被告在庭审中一再声称其工作人员已经在销售该商铺时就商铺的限制性条款对原告作出了充分的说明，却没有提供任何证据证明其庭上的陈述，其提供的证据预售许可证，也与本案争议的问题无任何直接联系，不能以其所提供的商品房预售合同经过房管局备案和其声称的“该合同已经在显显著位置公示”等理由减免其在合同签署前就合同的限制性条款向合同向对方作出充分说明的义务。被告在原被告之间签署原始合同（即购房意向书）和收取定金时，并没有证据证明其就该限制性条款向原告作出了充分的说明，原告对此限制性条款毫不知情。而在原被告双方签订购房意向书并缴纳定金后，该合同已经成立，任何一方对合同内容的修改都必须竞购合同向对方的同意 ，否则就是违约行为，而被告在其随后要求签订的房屋预售合同中，对合同的最关键条款：原告购买商铺的用途作出限制性规定，不允许原告购买的商铺用于经营餐饮、KTV、电焊、兽医等诸多易盈利行业，严重影响了原告购买该商铺进行收益的合同目的，实际上致使原告的合同目的无法实现，严重的违反了双方在购房意向书中的约定。

第三  基于被告的违约行为，被告应当依据法律规定和双方在购房意向书中的约定向原告双倍返还定金。被赔偿原告因此支出的费用。

《中华人民共和国担保法》第八十九条 规定当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第九十条定金合同从实际交付定金之日起生效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。

根据原被告双方签署的被告认购书第一条约定：乙方（原告）签署本认购书时，支付人民币壹万元整作为定金。

依据双方的约定的定金的性质和上述法律规定，被告方单方修改合同主要内容实际上违反了双方在购房意向书中的约定，被告够承单方违约，应当依据定金法则向原告双倍返还定金，并承担原告因处理此事指出的全部费用。

综上所述，被告的行为违反了双方的约定，应当依据定金法则承担相应的法律责任，以上意见请求贵院考虑，期望贵院依据上述事实和相关法律规定，对本案作出公正的判决。

原告代理人：

二〇一一年五月十一日