房屋转租有异议 六个月内及时提

一、案情简介：

2015年12月25日，杨某与付某签订租赁合同，租期自2016年1月1日起至2016年12月31日。杨某签订协议时向付某支付质保金3000元约定到期验收后无息退还，未经付某同意，杨某不得将房屋转租，如有违约立即终止协议并支付五万元违约金。租期届满，房屋的装修和增设归付某并不得收取装修费。租赁期间，杨某擅自将房屋转租他人，付某于2016年12月初将房屋换锁，双方产生纠纷，就租金、押金、装修费、经营损失等问题协商未果，杨某诉至法院，付某提起反诉。经审理，判决付某退还押金3000元及自房租1524.39元，驳回其他诉讼请求。

二、律师分析：

本案属于房屋租赁合同纠纷，杨某与付某签订的《租赁协议》主体合格，内容合法，意思表示真实，协议所约定的内容对双方均有约束力。协议约定的3000元质量保证金即为房屋租赁中的押金，现付某提前收回房屋，合同解除，付某应按照协议约定在验收合格后予以退还，因转租产生的其他问题不影响协议中关于退还押金条款的规定。《租赁协议》约定未经出租人同意承租人不得转租，杨某虽违反约定将房屋转租他人，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，付某应予六个月之内提出异议。而付某一直到2016年12月初房屋租赁即将到期时才封锁房屋，要求赔偿，可视为付某已经同意了杨某的转租行为，对于其要求杨某承担因转租造成的违约责任，不符合法律规定。杨某所主张的装修费及营业损失，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，需有证据证明因付某封锁房屋的行为给自己造成实际损失，而杨某无法提供材料费、人工费发票及营业收入损失证明，该项诉求难以被支持。付某作为承租人在协议未到期时提前收回房屋，应退回自房屋封锁之日起杨某为实际占有该房屋的房租。

三、适用法律：

1、《中华人民共和国合同法》第二百一十六条 出租人应该按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条  出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。